¿Es mejor donar la vivienda o dejarla en herencia?

En el pasado mes de marzo se transmitieron 63.537 casas, de las que un 21,2% fueron en herencia y sólo un 2,2% en donación. Y si vemos el peso que estas dos alternativas han tenido sobre el total de viviendas traspasadas en el mes de marzo de los últimos seis años vemos que es muy similar: las casas heredadas representaron entre el 17% y el 21% del total y las donadas, entre el 2% y 3% del total.[El supremo avala la rebaja en un 29% del alquiler de un hotel por la crisis económica]¿Por qué hay más viviendas dejadas en herencia que transmitidas en vida? Hay varios factores que responden a esta pregunta. Elena Serrano, abogada especializada en fiscalidad y fundadora del despacho Eslawyer, asegura que ve muchos casos en que se prefiere dejar la vivienda en herencia por un tema sentimental. “Normalmente la gente quiere vivir en su casa hasta que fallece”, añade.

José María Mollinedo, secretario general del Sindicato de Técnicos de Hacienda (Gestha),asegura que lo más común en nuestro país es que los ciudadanos posean una vivienda y una cuenta bancaria, por lo que es difícil que donen su casa en vida a un hijo “a no ser que tenga una segunda residencia. Además, se entraría en conflicto si tiene más de un hijo a la hora de hacer la donación entre las distintas partes”.

Por eso, recuerda que lo más común es que los padres cedan sus pertenencias a sus hijos por medio de la herencia, no por una donación. “Nuestra cultura es más proclive a la herencia porque normalmente se tiene un bien único, no tanto por el mayor peso de la tributación de las donaciones”, señala.

La tributación es otro punto importante a tener en cuenta. En algunas comunidades autónomas (con competencia sobre el Impuesto de Sucesiones y Donaciones) las donaciones suelen ser más gravosas a efectos de su tributación que las herencias. Éstas cuentan con bonificaciones, reducciones y deducciones autonómicas. En cambio, en las donaciones sólo existen algunas de estas ventajas fiscales.

El beneficiario de la donación deberá pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD),al igual que en el caso de las herencias pero con unas condiciones más duras, ya que en el cálculo de la base liquidable no se aplican las reducciones previstas por edad y parentesco.

Sin embargo, hay abogados que recuerdan que aunque actualmente hay regiones donde los impuestos a pagar por una vivienda heredada o donada son los mismos, la regulación puede cambiar si el día de mañana otro Gobierno decide eliminar las ventajas fiscales. Así, señalan que puede ser interesante realizar una donación de la vivienda a los hijos acogiéndose a la bonificación actual.

A continuación vamos a ver cómo grava cada comunidad autónoma la transmisión de una vivienda en herencia o en donación:

En transmisiones de la vivienda habitual a favor de cónyuges o hijos en la herencia se aplica una mejora de la reducción del 95%, hasta un límite de 500.000 euros por el valor conjunto de la vivienda. En cambio, si la transmisión se hace en vida la reducción es también del 95% pero hasta un máximo de 60.000 euros.

Por adquisición de la vivienda habitual del causante hay una mejora de la reducción estatal, en función del parentesco con el causante. Así, hay una reducción del 100% cuando la adquisición corresponde al cónyuge, con el límite de 600.000 euros. Y la cuantía es variable en función del valor de la vivienda, cuando se adquiere por hijos o adoptados, o ascendientes. 

[El supremo avala la rebaja en un 29% del alquiler de un hotel por la crisis económica] En una donación sólo hay una reducción si lo que se dona es dinero a favor de los hijos menores de 35 años con la finalidad de comprar una vivienda habitual. Entonces la reducción es del 95% de la base imponible del impuesto. Eso sí, el donatario deberá comprar la casa en los seis meses siguientes a la donación. 

Si el heredero adquiere la vivienda habitual del causante y que ha constituido la residencia habitual del adquiriente, tiene una reducción de hasta el 99,99%. En cambio, en el caso de la donación, sólo hay ventajas fiscales si lo que se dona es dinero para comprar una vivienda habitual: en este caso la reducción es del 99% en las cantidades donadas, hasta un máximo de 120.000 euros. Pero el donatario debe ser menor de 35 años o tener un grado de minusvalía igual o superior al 33 %. Además, el patrimonio preexistente del donatario no puede ser superior a 402.678,11 €. Y la casa debe estar ubicada dentro de Andalucía.

En esta comunidad si se hereda una vivienda se disfruta de una reducción que va en función del valor real del inmueble. 
   [El supremo avala la rebaja en un 29% del alquiler de un hotel por la crisis económica] Y si se recibe un dinero en donación  a favor de un descendiente menor de 35 años con la finalidad de comprar la primera vivienda, entonces hay una reducción del 95%. Eso sí, la base máxima de la reducción no podrá superar los 60.000 euros y la casa, comprada en el plazo de seis meses, debe estar situada en Asturias y no puede venderse en cinco años. 

La persona que herede la vivienda habitual del causante, disfrutará de una reducción de hasta el 98% sin límite de cuantía y se requiere un periodo de permanencia de 3 años. En cambio, en una donación sí que hay un límite de cuantía: hay una bonificación del 99% de la cuota pero sólo hasta los primeros 200.000 euros del valor real de la vivienda, que debe estar situada en esta C.A. Otro inconveniente es que debe ser la vivienda habitual del donatario y éste no puede venderla en cinco años. 
También hay una bonificación del 99% hasta los primeros 100.000 euros donados para la compra de una vivienda habitual. 

Hay una reducción propia del 95 % en adquisición mortis causa de la vivienda habitual del causante, siempre que los causahabientes sean cónyuge, descendientes o adoptados, ascendientes o adoptantes, o bien pariente colateral mayor de 65 años que hubiese convivido con el causante durante los 2 años anteriores al fallecimiento y que se mantenga en el patrimonio del adquirente 5 años y con el límite de 122.606,47 euros para cada sujeto pasivo.

En el caso de la donación, hay reducción si lo que se dona es dinero para la compra de la primera vivienda, situada en esta comunidad, y es del 100% de la cuota, hasta un límite de 200.000 euros. Esta deducción también se aplica cuando el dinero recibido se destine a cancelar o amortizar parcialmente la hipoteca de una vivienda habitual.  

También hay deducción aplicable a las donaciones de viviendas de padres a hijos, de entre 16 y 40 años, que vayan a constituir la vivienda habitual (ubicada en esta región): cantidad variable en función del valor real de la vivienda donada. Se establecen 7 tramos que van desde 0 % aplicable a viviendas con valor superior a 300.506 euros hasta el 100 % aplicable cuando la vivienda tiene un valor inferior a 150.253 €. 

En esta región si se dona o se deja en herencia la vivienda habitual hay una reducción del 99%. Hay una deducción especial del 100% si los donatarios han perdido su vivienda en el terremoto de Lorca. 

En las adquisiciones de la vivienda habitual del causante, se aplicará, con el límite de 150.000 euros una reducción del 95% del valor de dicha vivienda, siempre que los causahabientes sean el cónyuge, ascendientes o descendientes de aquél, o bien pariente colateral mayor de sesenta y cinco años que hubiese convivido con el causante durante los dos años anteriores al fallecimiento, y que la adquisición se mantenga durante los cinco años siguientes al fallecimiento del causante. 

Y una bonificación en adquisición de vivienda inter vivos del 75% con un límite de 150.000 euros.

Hay una reducción del 99% en las viviendas heredadas con un límite de 125.000 euros. Y en el caso de la donación de vivienda, la reducción es del 100% si se hace a favor del cónyuge y de los hijos pero cuando la vivienda tenga un valor que no exceda de los 100.000 euros. 

En herencia y en donación los cónyuges, ascendientes y descendientes solo pagan un 5% de la cuota tributaria. 

En las adquisiciones de la vivienda habitual del causante por cónyuges, descendientes o adoptados y parientes colaterales mayores de 65 años se aplica una reducción del 99% con un límite de 200.000 euros de valor de la vivienda, que debe estar radicada en esta comunidad.  En el caso de la vivienda donada a hijos menores de 35 años la reducción es del 85% con el límite de 24.040 euros; del 90% si los donatarios tienen un grado de minusvalía superior al 33%, con el límite de 25.242 euros, o del 95% si el grado de minusvalía es igual o superior al 65%, con el límite de 26.444 euros. 

En el caso de heredar la vivienda habitual de carácter protegido la reducción es del 100%. Si no lo es, la reducción varía en función del valor del inmueble. [El supremo avala la rebaja en un 29% del alquiler de un hotel por la crisis económica]. También hay una reducción a la donación del inmueble (ubicado en esta región) que constituya la vivienda habitual de los hijos: 99% aplicable sobre los primeros 122.000 euros. 

Hay una reducción del 100% del valor de la vivienda heredada, con el límite de 180.000 euros por cada sujeto pasivo. En el caso de una casa donada hay también reducción a favor de hijos menores de 36 años y con un patrimonio inferior a los 400.000 euros: la reducción es del 57% del valor del inmueble siempre que éste no supere los 180.000 euros y no tenga una superficie de más de 120 m2. 

La reducción por adquisición de la vivienda habitual en herencia es del 95% aunque el límite de la reducción se fija en 123.000 euros y se reduce el periodo de permanencia a 5 años. En la donación la Comunidad de Madrid aplica una bonificación del 99% de la cuota del Impuesto, con lo que los donatarios sólo tendrán que ingresar el 1% de la cuota tributaria. 

En esta región el ISD tiene una tarifa única, por lo que en los casos en que no sea de aplicación ninguna reducción, bonificación o exención, el coste fiscal de transmitir una vivienda es el mismo tanto si se transmite por donación como por sucesión. En el caso en que la transmisión se produzca por sucesión, se aplican los siguientes beneficios fiscales:

En primer lugar, una reducción en la base imponible del 95%, con un límite de 122.606,47 euros, cuando la vivienda transmitida sea la vivienda habitual tanto del causante como del adquirente (heredero) y este adquirente sea cónyuge, descendiente o adoptado del causante. Este beneficio fiscal está establecido por el Estado.

En segundo lugar, los descendientes y adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes del causante pueden aplicarse una reducción en la base variable calculada por diferencia entre 250.000 euros (a partir del próximo 1 de julio) y el resto de reducciones que pueda aplicarse el adquirente. Este beneficio fiscal está establecido por la Comunidad de Castilla y León.

En el caso de las donaciones, no se aplica ninguna bonificación a la transmisión de vivienda. La Comunidad tiene establecida una reducción en la base imponible del 99% en las donaciones de dinero efectuadas por ascendientes o adoptantes destinadas a la adquisición de la primera vivienda habitual por jóvenes menores de 36 años. El importe máximo de la donación con derecho a deducción es de 120.000 euros, con carácter general o de 180.000 euros cuando el donatario tenga la consideración legal de persona con discapacidad en grado igual o superior al 65 por 100.

La adquisición de la vivienda habitual tanto en vida como en herencia goza de una reducción del 95% en la base imponible del impuesto, con el límite máximo de reducción de 215.000 euros. Eso sí, el beneficiario tiene que haber vivido en la casa durante los dos años anteriores a la transmisión. 

En esta comunidad la vivienda heredada por uno o varios de los hermanos del causante tributará al tipo especial de gravamen del 0,8%, siempre que se cumplan una serie de condiciones, como que el adquiriente hubiese convivido con el causante durante los cinco años anteriores al fallecimiento o que la casa sea su residencia habitual. 
En cuanto a las viviendas transmitidas en donación, están exentas de tributación por el ISD siempre que el beneficiario sea descendiente en línea directa por consanguineidad o adoptado y acredite un grado de discapacidad igual o superior al 65%.